两剑齐发！3项政策出台，房地产或将惊天逆转！

第二支箭、金融16条、放宽预售资金监管……房地产行业接连迎来三项重磅政策利好。

据悉，这也是自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，政策力度最大、措施最为具体的一次救市。

受访人士认为，目前房地产行业“政策底”已明确，“市场底”有望慢慢企稳。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。

楼市金融16条

11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发［2022］254号）（以下简称“254号文”），从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、加大住房租赁金融支持力度等方面发布16项举措，全力支持房地产市场平稳健康发展。

“254号文”包含16条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资。

不少分析指出，16条具体措施力度空前，政策通过房企债务展期和支持再融资，修复房企信用环境，这不仅有利于缓解房企的资金压力，也有利于银行、信托等金融机构资产质量的稳定。受此影响，14日除地产板块股债大涨外，银行股也迎来普涨。

有从事房地产金融业务的资深银行人士向记者透露，《通知》的制定已酝酿数月，此前监管部门还找银行开过座谈会征求过意见。目前其所供职的银行内部还在传达文件过程中，预计会指定一个部门负责牵头抓紧落实政策。

受访人士还认为，目前房地产行业“政策底”已明确，“市场底”有望慢慢企稳。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。

从表述上看，两部委给16项内容设定了许多前提条件，给出了政策灵活调节空间。全文约3500字中，13处措施前加了“合理”定语，如合理展期、合理需求、合理延长过渡期等；4词提及金融机构要遵循“市场化、法治化原则”；鼓励金融机构提供新增配套融资支持时，明确要在“商业自愿前提下”。

央行和银保监不仅提供了方向性指导，还细化地明确了免责条款。为了打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑，“254号文”提出新发放配套融资形成不良的相关机构和人员，可予免责，前提条件是“已尽职”。

第二支箭的信号

文件出台5天前的11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）释放了“第二支箭”的利好消息：由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。

该消息引发了资本市场的振奋。地产股债已连涨3个交易日，前50强房企总市值累计上涨约3071亿港元。其中，旭辉控股累计涨幅超125%，碧桂园涨59%，龙光集团涨52%。

一位头部房企IR人士解释，“第二支箭”与此前的担保性发债等政策相比，已经体现出了多个不同点：

一是“第二支箭”初步定量2500亿元，还有望扩容。而8月以来，第一轮担保发债中，碧桂园、旭辉、龙湖、美的、新城等6家房企通过中债增担保，融资总额仅68亿元。

二是本次“第二支箭”的发行，由央行牵头，央行提供再贷款资金支持，点名支持“包括房地产企业在内的民营企业发债融资”，传递出了监管部门有意为民营房企融资纾困的信号。

房企人士认为，“第二支箭”利好的释放，是民营房企信用状况的拐点，至于房地产行业的恢复仍依赖于购房者信心的恢复。

三部门联手放宽预售资金监管

11月14日，银保监会、住建部、人民银行三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，旨在明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。

《通知》共涉及12条措施，包括对保函的额度和期限、商业银行开具置换预售监管资金具备的条件、房地产企业如何使用保函、商业银行如何防范风险等内容作了明确规定。

“此次政策是第二支箭、金融16条后的第三项重磅政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策是预售资金监管方面的明显放松，对于房企盘活预售资金和改善流动性具有积极作用。

在银行保函置换资金方面，《通知》明确，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

“这说明预售资金监管更加灵活，保函可以置换监管账户的资金，但有额度限制，留存的资金需要基本确保项目可以竣工交付，剩余资金不足，出函银行应立即垫付。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。

严跃进表示，根据项目竣工和房屋销售款之间的关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这意味着能为房企增加“房屋销售款*10%”的资金额度。

在资金使用方面，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

严跃进认为，这一点具有突破性和创新性。过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，而此次增加了新用途即偿还债务，有助于更好化解房企债务风险。

《通知》指出，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

一个重大调整

房地产贷款集中度实施近两年，近期再迎来重大调整。

据21世纪经济报道获悉，近日金融部门下发金融支持房地产市场平稳健康发展工作相关通知，提出对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，监管部门可根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

早在今年2月，央行、银保监会曾发布通知提出，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

“房地产贷款集中度事实上已经不适应当前的宏观经济环境，调整符合预期。”有业内分析人士向记者表示，延长房地产贷款集中度过渡期安排，可为银行尤其是部分大行和股份行支持房贷投放提供空间，并同时提醒称，延长并非“取消”，表明放松更多是阶段性的。

21世纪经济报道记者多方了解到，在金融支持房地产市场平稳健康发展工作相关通知下发后，11月14日多家银行举行内部会议，讨论进一步加大房地产信贷投放力度。

一是针对银行内部“白名单”房企，根据住宅类项目资金运转状况与销售前景积极提供信贷支持；二是完善尽职免责制度，鼓励银行信贷部门员工深入了解房地产企业的资金需求，在落实风控要求的情况下提供开发贷、过桥贷款等多种方式金融服务；三是加大房地产企业并购的贷款或发债融资支持，促使房地产企业通过兼并整合，有效解决部分企业资金链问题。

“目前，我们投行部的多个房地产项目并购贷款业务已经加快审批流程，可能比原先预期提前数周落地。”一家股份制银行华东地区信贷部门人士向记者透露。此外，银行信贷部门人士已与白名单内的部分房地产企业开展密切沟通，了解他们旗下住宅项目的具体资金需求与资金周转状况，开始着手设计过桥贷款等多元化金融服务，解决他们的燃眉之急。

在他看来，目前银行加大房地产金融支持，还需具体项目具体磋商，先通过扶持一批优质房地产开发项目完工销售，助力相关房地产公司逐步实现经营利润与恢复稳健发展，再通过支持房产企业并购重组“做大做强”，促进整个行业更好发展。

助力建立新住房制度

最新文件还提出，鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。商业地产改造为保障性租赁住房，取得保障性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。

并提出，支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

事实上，今年2月发布的《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》已经明确，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

“今年以来，住房租赁领域的金融创新取得重大突破。”中指研究院表示，8月31日3支保租房公募REITs公开上市发行，保租房公募REITs正式落地；11月8日，建设银行300亿住房租赁基金已正式落地，探索通过私募基金收购项目、装修改造、租赁运营，成熟后再通过公募REITs的渠道实现退出。

监管部门曾表示，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

本文来源：经济观察报、21世纪经济报道、澎湃新闻、证券时报、财联社

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